Código de Ética

Código de Ética de Propertyshelf

Efectivo el 1 Junio 2010

Cuando el PSM palabra se utiliza en el presente Código y el preámbulo, se considera que forman parte PSM-ASOCIADOS. Cuando se utiliza en este documento PSM, cualquier usuario de Propertyshelf.com misma que utiliza para vender, comercializar, comprar, adquirir bienes inmuebles o bienes a cabo ninguna actividad relativa a la venta y compra de bienes raíces. A los fines del presente Código de Ética, "cliente", la persona (s) o entidad (es) con la que un PSM o la sociedad de un PSM tiene una agencia o no agencia-relación, "cliente": una parte en una transacción de bienes raíces que recibe la información, servicios o beneficios, pero no tiene ninguna relación contractual con el PSM o de la firma PSM, "perspectiva", un comprador, vendedor, inquilino o propietario que no está sujeto a una relación de representación con el PSM o empresa PSM; " agente ", un profesional de bienes raíces que actúan en una relación de agencia como define la ley estatal o regulación, y" agente ": un profesional de bienes raíces (incluyendo corredores y asociados de ventas) que actúa como agente o por cuenta ajena-de la agencia.

Aunque el Código de Ética establece las obligaciones que pueden ser más altos que los fijados en la ley, en cualquier caso en que el Código de Ética y Derecho en el conflicto, las obligaciones de la ley debe prevalecer.

Modificaciones al actual Código de Ética, Normas de Procedimiento y adicionales nuevas normas de buenas prácticas homologadas pueden ser de vez en cuando. Los lectores deben tener para garantizar que las publicaciones más recientes se utilizan.

Preámbulo
La utilización racional y la propiedad ampliamente asignados dependen de la supervivencia y crecimiento de instituciones libres de nuestra civilización. Miembros de Propertyshelf (MPS) deben reconocer que los intereses de la nación y sus ciudadanos requieren de la mayor y mejor uso de la tierra y la más amplia distribución de la propiedad de la tierra. Exigen la creación de una vivienda adecuada, el edificio de funcionamiento ciudades, el desarrollo de industrias productivas y granjas, y la preservación de un ambiente saludable.

Estos intereses imponen obligaciones más allá de los del comercio ordinario. Imponen grave responsabilidad social y un deber patriótico al que debe dedicarse MPS, y para lo cual deben ser diligentes en la preparación de sí mismos. MPS, por lo tanto, son firmes de mantener y mejorar las normas de su profesión y compartir con sus compañeros de MPS una responsabilidad común por su integridad y el honor.

En reconocimiento y apreciación de sus obligaciones para los clientes, el público, y entre ellos, MPS esfuerza continuamente para mantenerse informado sobre las cuestiones que afectan a bienes raíces y, como profesionales expertos, que de buen grado compartir el fruto de su experiencia y estudio con los demás. Identifican y toman medidas, mediante la aplicación de este Código de Ética y ayudando a entidades reguladoras correspondientes, para eliminar las prácticas que puedan dañar el público o que pudieran desacreditar o deshonrar a la profesión inmobiliaria. MPS con su conocimiento directo de la conducta que podría violar el Código de Ética de apropiación indebida de fondos de clientes de los bienes, las discriminaciones arbitrarias, o el fraude que resulta en un daño económico importante, llevará estos asuntos a la atención de la correspondiente Junta o Asociación.

La cooperación con otros profesionales del sector inmobiliario promueve los intereses de quienes utilizan sus servicios, MPS instar a la representación exclusiva de los clientes, no tratar de obtener alguna ventaja injusta sobre sus competidores, y se abstengan de hacer comentarios no solicitados sobre otros profesionales. En los casos en que se solicita su opinión, o cuando MPS cree que el comentario es necesario, su opinión se ofrece de forma objetiva, de manera profesional, libre de toda motivación, ventaja personal, o potencial de ganancia.

MPS intenta a tener una competencia, imparcialidad e integridad de alta como resultado de la adhesión a un ideal elevado de la conducta moral en las relaciones comerciales. No hay incentivo de la ganancia y no la instrucción de los clientes nunca puede justificar el empleo de este ideal.

En la interpretación de esta obligación, MPS puede tomar ninguna guía más segura que la que ha sido transmitida a lo largo de los siglos, plasmado en la Regla de Oro ", que queráis que los demás hagan con vosotros, así también haced vosotros con ellos". Aceptar esta norma como su propia promesa, MPS para observar su espíritu en todas sus actividades si se llevó a cabo personalmente, a través de socios u otros, oa través de medios tecnológicos, y llevar a cabo sus actividades de conformidad con los principios expuestos a continuación.

Deberes para con los clientes y clientes

Artículo 1

Al representar a un comprador, vendedor, propietario, inquilino, u otro cliente como agente, promesa MPS sí mismos para proteger y promover los intereses de su cliente. Esta obligación para el cliente es lo principal, pero no exime a MPS de su obligación de tratar a todas las partes honestamente. Al servir a un comprador, vendedor, propietario, inquilino u otra parte en calidad de no-agencia, MPS siguen siendo obligados a tratar a todas las partes honestamente.

Norma de Procedimiento 1.1

MPS, cuando actúen como principales en una transacción de bienes raíces, quedan obligados por los derechos establecidos por este Código de Ética.

Norma de Procedimiento 1.2

Los derechos establecidos en este Código de Ética de abarcar todas las actividades reales relacionados con bienes raíces y las transacciones sean realizadas en persona, por vía electrónica, o mediante cualquier otro medio. Las funciones del Código de Ética impone son aplicables si MPS están actuando como agentes o en las capacidades de la agencia no la excepción de que cualquier obligación impuesta exclusivamente en los agentes de la ley o el reglamento no serán impuestas por el presente Código de Ética en MQP actuando en capacidades no-agencia .

Norma de Procedimiento 3.1

MPS, en el intento de lograr una lista, deliberadamente no deberán inducir a error al propietario como al valor de mercado. Ni se pueden aceptar, ofrecer o promover listas netos sobre Propertyshelf.com. Una de venta neto se define como una lista en la que la comisión del corredor es el exceso del precio de venta a través de una acordada (neto) el precio al vendedor.

Norma de Procedimiento 4.1

MPS, cuando se trata de convertirse en un comprador / arrendatario representante, no deberán inducir a error compradores o inquilinos como a los ahorros u otros beneficios que podría realizarse a través del uso de los servicios del MPS.

Norma de Procedimiento 5.1

MPS presentará ofertas y contra-ofertas de manera objetiva y lo más rápidamente posible.

Norma de Procedimiento 6.1

Al actuar como agentes de inclusión, MPS se siga presentando al vendedor o arrendador, o el vendedor / s agentes propietario, todas las ofertas y contra ofertas hasta el cierre o la ejecución de un contrato de arrendamiento a menos que el vendedor o arrendador haya renunciado a esta obligación por escrito. MPS son necesarios para cambiar el estado de Propertyshelf.com de "Pendiente", después de una oferta ha sido aceptada por el vendedor o arrendador. MPS se recomienda que los vendedores / propietarios obtener el asesoramiento de un abogado antes de aceptar una oferta posterior, salvo que la aceptación está condicionada a la terminación del contrato de compra pre-existentes o de arrendamiento.

Norma de Procedimiento 7.1

MPS, en calidad de agentes / corredores de los compradores o arrendatarios, presentará a los compradores o arrendatarios, o agente comprador / arrendatario 's, todas las ofertas y contra ofertas hasta la aceptación. MPS, en calidad de agentes / corredores de los compradores o arrendatarios, se recomienda que los compradores o arrendatarios de obtener el asesoramiento de un abogado si no es una cuestión de si un contrato pre-existente haya terminado.

Norma de Procedimiento 1.8

La obligación del MPS de preservar la información confidencial proporcionada por sus clientes en el curso de cualquier relación de dependencia o relación de agencia no continúa después de la terminación de las relaciones de agencia o de cualquier agencia de relaciones no-MPS no a sabiendas, durante o después de la terminación de la relación profesional con sus clientes:

1) revelar información confidencial de clientes, o

2) utilizar la información confidencial de sus clientes en detrimento de los clientes, o

3) usar información confidencial de sus clientes para la ventaja del MPS o la ventaja de terceros a menos que:

a) el consentimiento de los clientes después de la divulgación completa, o

b) MPS están obligados por orden judicial, o

c) tiene la intención de un cliente para cometer un delito y la información es necesaria para prevenir el delito, o

d) es necesario para defender a un MPS o empleados del MPS o de sus asociados contra una acusación de conducta ilícita.

La información relativa a defectos del material latente no se considera "información confidencial" en el presente Código de Ética

Norma de Procedimiento 1.9

Al entrar en la lista de contratos, MPS deberá informar a los vendedores / propietarios de:

1) el MPS de políticas de la empresa en materia de cooperación y la cantidad (s) de cualquier compensación que se ofrecerá a los sub-agentes, compradores y agentes de inquilinos, y / o agentes que actúan en la capacidad no de agencia;

2) el hecho de que el comprador / arrendatario agentes o corredores, aunque compensada por los corredores de la lista, o por el vendedor o arrendador puede representar los intereses de los compradores o arrendatarios, y

3) cualquier posibilidad de inclusión de los agentes para actuar como agentes de divulgación doble, por ejemplo, el comprador / arrendatario agentes.

Norma de conducta 10-10

Al entrar en acuerdos de comprador o arrendatario, MPS debe aconsejar a los clientes potenciales de:

1) Las políticas MPS empresa en materia de cooperación;

2) el importe de la indemnización a pagar por el cliente;

3) la posibilidad de una compensación adicional o compensación de otros corredores, al vendedor o arrendador, o de otros partidos;

4) cualquier posibilidad de que el comprador / arrendatario representante para que actúe como un agente doble revelado, por ejemplo, corredora, sub-agente, agente del propietario, etc, y

5) la posibilidad de que los vendedores o representantes de los vendedores no puede tratar a la existencia, términos o condiciones de las ofertas como confidenciales, salvo que la confidencialidad es requerida por ley, reglamento, o por cualquier acuerdo de confidencialidad entre las partes.

Norma de Procedimiento 01/11

MPS, para la protección de todas las partes, deberá asegurar siempre que sea posible que todos los acuerdos relacionados con transacciones de bienes raíces, incluyendo pero no limitado a, inclusión y representación de los acuerdos, contratos de compra y contratos de arrendamiento son por escrito en un lenguaje claro y comprensible que expresa el acuerdo específico y los compromisos de las partes. Una copia de cada acuerdo se remitirá a cada parte dentro de un plazo razonable después de firmar las partes o sus iniciales.

Norma de Procedimiento 01/12

Para la protección de todas las partes, se MPSs cuidado razonable para garantizar que los documentos relativos a la compra, venta o arrendamiento de bienes inmuebles se mantienen al día mediante el uso de extensiones o enmiendas por escrito.

Norma de Procedimiento 01/13

Cuando asistan o que permiten a un cliente o clientes en el establecimiento de una relación contractual (por ejemplo, acuerdos, cotización y representación, contratos de compraventa, arrendamientos, etc) por vía electrónica, MPS hará esfuerzos razonables para explicar la naturaleza y dar a conocer los términos específicos de la relación contractual que se establecidos antes de ser aceptado por una parte contratante.

Norma de Procedimiento 01/14

Los servicios que MPSs ofrecer a sus clientes y los clientes se ajustará a las normas de la práctica y la competencia que pueden esperarse razonablemente en las disciplinas específicas de bienes raíces en los que se dedican, específicamente, de corretaje de bienes raíces residenciales, la gestión de bienes inmuebles, bienes inmuebles comerciales e industriales de corretaje, tasaciones inmobiliarias, asesoramiento inmobiliario, sindicación de bienes raíces, la subasta de bienes raíces y bienes raíces internacionales.

Artículo 2

MPS deberá evitar la exageración, la tergiversación o la ocultación de los hechos pertinentes relativos a la propiedad o la transacción. MPS no podrán, sin embargo, obligados a descubrir defectos latentes en la propiedad, para asesorar sobre asuntos fuera del alcance de su licencia de bienes raíces, o para revelar los hechos que son confidenciales en el ámbito de las relaciones de agencia o no según lo definido por la agencia estatal ley.

Factores que define como "moral" por la ley o reglamento o que se hace referencia expresa en la ley o reglamento que no está sujeta a divulgación no son consideradas "pertinentes" a los efectos del artículo 2.

En cuanto a los derechos de Intereses personales

Artículo 3

Norma de Procedimiento 3.1

MPS no adquirirá un interés o comprar o presentar ofertas de sí mismos, cualquier miembro de su familia inmediata, sus empresas o cualquier miembro de la misma, o cualquier entidad en la que tienen alguna participación en la propiedad, cualquier bien inmueble sin hacer su verdadera posición conocida el propietario o agente del propietario o agente. En la venta de bienes de su propiedad, o en los que tienen algún interés, MPS deberá revelar su propiedad o interés en la escritura al comprador o al representante del comprador.

Norma de Procedimiento 2.3

MPS no se comprometen a prestar servicios profesionales sobre una propiedad o su valor en el que tienen un interés existentes o en proyecto a menos que dichos intereses se describe específicamente a todas las partes afectadas. MPS no recomendar o sugerir a un cliente o un cliente el uso de los servicios de otra organización o entidad de negocios en los que tienen un interés directo sin revelar tales intereses en el momento de la recomendación o sugerencia. Al recomendar productos inmobiliarios o servicios (por ejemplo, seguro de vivienda, programas de garantía, financiación de hipotecas, seguros de títulos, etc), MPS deberá revelar al cliente o cliente al que la recomendación se hace ningún beneficio financiero o de comisiones, al margen de bienes raíces las tasas de referencia, el MPS o la sociedad de MPSd los puede recibir como resultado directo de dicha recomendación.

Deberes para con otros profesionales de Bienes Raíces

Artículo 4

MPS cooperará con otros corredores, excepto cuando la cooperación no es en el mejor interés del cliente.

Norma de Procedimiento 1.4

MPS, en calidad de agentes exclusivos o corredores de los vendedores / propietarios, establecerá los términos y condiciones de las ofertas de cooperación. Al publicar anuncios en Propertyshelf.com, el agente debe (a) pagar la cantidad que Propertyshelf.com que se anuncia y ser obligados a pagar para publicar el listado en Propertyshelf.com, (b) expresan la voluntad de cooperar con los términos y las condiciones anunciadas en el listado (c) pagar al agente de la cooperación de esa cantidad en el momento del cierre, a menos que se acuerde lo contrario por escrito

Norma de Procedimiento 2.4

MPS tendrá, con respecto a las ofertas de indemnización a otro MPS, oportuno comunicar cualquier cambio de la compensación por servicios de cooperación para el MPS, antes de introducir el MPS el momento en que produce una oferta de compra o arrendamiento de la propiedad. Si una oferta se presenta dentro de las 24 horas de un cambio de la compensación, la tasa de compensación previo se aplica durante un período de 24 horas después del cambio. Norma de conducta 4-2 no impide que el corredor del listado y el corredor trabajando en cooperación de entrar en un acuerdo a cambio de una indemnización de cooperación.

Norma de Procedimiento 3.4

MPS, en calidad de agentes de la lista, tienen la obligación afirmativa de revelar la existencia de acuerdos de la comisión de dos o tipo de interés variable (es decir, los listados donde se importe de las comisiones se abona si la empresa del corredor del listado es la causa de la adquisición de venta o arrendamiento y una cantidad diferente de la comisión se paga si la venta / arrendamiento de resultados gracias a los esfuerzos del vendedor / propietario o un agente de la cooperación). El corredor del listado, tan pronto como sea posible, revelar la existencia de dichos acuerdos a los posibles agentes de la cooperación y, en respuesta a las preguntas de los agentes cooperantes, revelar la diferencia que resultaría en una transacción de cooperativa o en una venta o arrendamiento de que los resultados a través de los esfuerzos del vendedor o arrendador. Si el corredor trabajando en cooperación es un representante del comprador o inquilino, el representante del comprador o arrendatario deberá revelar dicha información a sus clientes antes de que el cliente realiza una oferta de compra o arrendamiento.

Norma de Procedimiento 4.4

Es obligación de los subagentes de divulgar con prontitud todos los hechos pertinentes al agente del director antes como después de un acuerdo de compra o arrendamiento se ejecuta.

Norma de Procedimiento 4.5

MPS tiene que revelar la existencia de las ofertas aceptadas, incluyendo ofertas con contingencias no resueltas, a cualquier agente de solicitar la cooperación.

Norma de Procedimiento 6.4

Cuando se busca información de otro MPS en materia de propiedad en virtud de un acuerdo de gestión o el listado, MPS tiene que revelar su estado y si su interés es personal o en nombre de un cliente y, si en nombre de un cliente, su estado de representación.

Norma de Procedimiento 4.7

MPS no tergiversar la disponibilidad de acceso para mostrar o inspeccionar una propiedad en la lista.

En cuanto a los derechos de las Comisiones y de los Fondos

Artículo 5

Norma de Procedimiento 1.5

MPS no aceptará ninguna aceptarán ninguna comisión, descuento o beneficio en los gastos hechos por su cliente, sin el conocimiento del cliente y el consentimiento. En una transacción, MPS no aceptará una compensación de más de una de las partes, aun permitidas por la ley, sin dar a conocer a todas las partes y el consentimiento informado del cliente del MPS o clientes.

En cuanto a los derechos del público

Artículo 6

MPS no podrá negar la igualdad de servicios profesionales a cualquier persona por motivos de raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional. MPS no serán partes en ningún plan o acuerdo para discriminar contra una persona o personas sobre la base de raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional. MPS no imprimir, mostrar o distribuir cualquier declaración o anuncio con respecto a la venta o el alquiler de una propiedad que indica ninguna preferencia, limitación o discriminación basada en raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional.

Artículo 7

Norma de Procedimiento 1.7

La obligación de presentar una imagen fiel de las representaciones para el público incluye información que se presenta, siempre, o que aparecen en sitios web MPS. MPS hará todos los esfuerzos razonables para asegurar que la información en sus sitios web sea actual. Cuando se hace evidente que la información en la página web un MPS ya no es actual o precisa, MPS tomará inmediatamente las medidas correctivas dentro de las 24 horas de aviso del error.

Norma de Procedimiento 2.7

MPS obligación de presentar una imagen real en su publicidad y representaciones para el público incluye las direcciones URL y nombres de dominio que utilizan, y prohíbe MPS desde:

1) la participación en la elaboración de engañosas o no autorizado de sitios web de corretaje de bienes raíces, o

2) manipulación (por ejemplo, la presentación de contenidos elaborados por otros) lista de contenido de cualquier manera que genere un resultado engañoso o falso.

Norma de Procedimiento 3.7

La obligación de presentar una imagen real en la publicidad, el marketing, y las representaciones permite MPSs de usar y mostrar sólo designaciones profesionales, certificaciones y otras credenciales a los que legítimamente tienen derecho.

Artículo 8

MPS se abstendrán de participar en las actividades que constituyen la práctica no autorizada de la ley y se recomienda que un abogado se obtiene cuando el interés de las partes en la operación lo requiere.

Artículo 9

Norma de Procedimiento 1.9

Si es acusado de prácticas poco éticas o pedido de presentar pruebas o para cooperar en cualquier otra forma, en cualquier procedimiento de las normas profesionales o de investigación, MPS pondrá todos los hechos pertinentes y no adoptará medida alguna para interrumpir u obstruir los procesos. MPS no hará ninguna revelación no autorizada o la difusión de los alegatos, conclusiones, o la adopción de decisiones en el marco de una audiencia o apelación ética o en conexión con una audiencia de arbitraje o revisión procesal.

Norma de Procedimiento 9.2 MPS no será obstáculo para Propertyshelf o cualquier otro tribunal de investigación de investigación o profesional mediante el establecimiento de normas de procedimiento o la amenaza de iniciar acciones por difamación, calumnia o difamación en contra de cualquiera de las partes a un procedimiento de nivel profesional o sus testigos sobre la base de la presentación de una solicitud de arbitraje, una queja de la ética, o testimonio.

Norma de Procedimiento 3.9 MPS no intencionalmente impedirán Propertyshelf o procedimiento de investigación o cualquier otro tribunal disciplinario de la investigación mediante la presentación de quejas múltiples ética basada en el mismo evento o transacción.

Artículo 10

MPS no a sabiendas o por imprudencia hacer declaraciones falsas o engañosas sobre los competidores, sus negocios, o sus prácticas de negocio.

Norma de conducta 10-1

MPS no a sabiendas o imprudentemente presentar denuncias ética falsa o infundada.

Norma de conducta 10-2 La obligación de abstenerse de hacer declaraciones falsas o engañosas acerca de "las empresas y de los competidores competidores prácticas de negocio incluye el deber de no repetir a sabiendas o imprudentemente, retransmitir o volver a publicar declaraciones falsas o engañosas hechas por otros. Este deber es aplicable si las declaraciones falsas o engañosas se repiten en persona, por escrito, por medios tecnológicos (por ejemplo, Internet), o por cualquier otro medio.

Artículo 11

MPS no participará en ninguna práctica o tomar cualquier acción incompatible con la representación exclusiva o exclusivos acuerdos de relación de corretaje que otros profesionales de bienes raíces tienen con los clientes.

Norma de conducta 11-1

El artículo 11 no se pretende prohibir las prácticas comerciales agresivas o innovadoras, que son de otra manera ética y no prohíbe desacuerdos con otros profesionales de bienes raíces participación de comisiones, honorarios, compensaciones u otras formas de pago y gastos.

Norma de conducta 11-2

El artículo 11 no se opone a MPS de hacer anuncios generales a las perspectivas que describe sus servicios y los términos de su disponibilidad a pesar de que algunos destinatarios pueden haber entrado en contratos de agencia o de otras relaciones exclusivas con otro profesional de bienes raíces. Un sondeo telefónico general, general o de distribución de correo enviado a todas las perspectivas de una zona geográfica determinada o en una determinada profesión, negocio, club u organización, o la clasificación o grupo se considera "general" a los efectos de esta norma. El artículo 11 tiene por objeto reconocer como inmoral dos tipos básicos de solicitaciones:

1) teléfono o solicitudes personales de los propietarios que han sido identificados por un signo de bienes inmuebles, elaboración de listado múltiple, o de otro servicio de información que tienen en exclusiva lista de sus bienes con otro profesional de bienes raíces, y

2) por correo u otras formas de solicitudes por escrito, incluyendo correo electrónico directo a las perspectivas de cuyas propiedades son exclusivamente comprometido con un profesional de bienes raíces cuando dichas solicitudes no son parte de un mailing general de eblast sino que están dirigidos específicamente a los propietarios identificados a través de las compilaciones de las listas actuales.

Norma de conducta 11-3

El artículo 11 no se opone a MPS entre en contacto con el cliente de otro corredor con el fin de ofrecer a proporcionar, o celebrar un contrato para proporcionar, un tipo diferente de servicio de bienes raíces sin relación con el tipo de servicio que se prestan actualmente (por ejemplo, gestión de la propiedad a diferencia de corretaje) o de ofrecer el mismo tipo de servicio de la propiedad que no están sujetos a los acuerdos de corredores exclusivos de otro. Sin embargo, la información recibida a través de un Servicio de Listados Múltiples o de cualquier otra oferta de cooperación no puede ser utilizado para captar clientes de MQP otros a los que ofrece como prestación de servicios se puede hacer.

Norma de conducta 11-4

MPS no podrán solicitar una lista que figura actualmente en exclusiva con otro corredor.

Norma de conducta 11-5

Cuando MPS se comunica con el cliente de otro profesional de bienes raíces sobre la creación de una relación de exclusividad para prestar el mismo tipo de servicio, y MPS no han directa o indirectamente iniciado conversaciones, podrán discutir los términos en los que podría entrar en una futuro acuerdo, o bien, puede llegar a un acuerdo que entre en vigor a la expiración de cualquier acuerdo de exclusividad existente.

Norma de conducta 11-7

El hecho de que un prospecto ha mantenido un profesional de bienes raíces como representante exclusivo o corredor exclusivo de una o varias operaciones anteriores no se opone a MPSs otros de buscar perspectivas de negocio futuro de dicha.

Norma de conducta 11-8

El hecho de que un acuerdo de exclusividad ha sido celebrado con un profesional de bienes raíces no será obstáculo o inhibir a MPS de entrar en un acuerdo similar después de la expiración del acuerdo anterior.

Norma de conducta 11-9

MPS, antes de entrar en un acuerdo de representación, tienen la obligación positiva de hacer esfuerzos razonables para determinar si la perspectiva está sujeta a un acuerdo en vigor, con validez exclusiva para proporcionar el mismo tipo de servicio inmobiliario.

Norma de conducta 11-10

MPS, en calidad de representantes del comprador o inquilino o intermediarios, deberá revelar que la relación con el vendedor / representante de s o corredor en el primer contacto y proporcionará una confirmación por escrito de que la divulgación al vendedor / arrendador propietario representante s o corredor antes de la ejecución de un contrato de compra o contrato de arrendamiento. MPS, en calidad de representantes o intermediarios de los vendedores / propietarios o como subagentes de los corredores de la lista, tiene que revelar esa relación a los compradores o arrendatarios tan pronto como sea posible y deberá confirmar por escrito de dicha divulgación a los compradores o arrendatarios antes de la ejecución de cualquier compra o contrato de arrendamiento.

Normas de Procedimiento 13/11

Todas las negociaciones relativas a la propiedad exclusiva en la lista, o con compradores o arrendatarios que están sujetos a un acuerdo de exclusividad se debe proseguirse con el representante del cliente o agente, y no con el cliente, excepto con el consentimiento del representante del cliente o intermediario o, salvo que dichas relaciones son iniciadas por el cliente.

Antes de la prestación de servicios de fondo (como escribir una oferta de compra o la presentación de un CMA) a las perspectivas, MPS pedirá a las perspectivas de que sean parte en ningún acuerdo de representación exclusiva. MPS no a sabiendas prestación de servicios de fondo relativas a una transacción potencial para las perspectivas de que son partes en acuerdos de representación exclusiva, excepto con el consentimiento de los representantes de las perspectivas 'exclusiva o en la dirección de las perspectivas.

Norma de conducta 11-14

MPS son libres de entrar en relaciones contractuales o de negociar con los vendedores / propietarios, compradores o arrendatarios u otras personas que no están sujetos a un acuerdo de exclusividad, pero no a sabiendas, obligarlos a pagar más de una comisión, excepto con su consentimiento informado.

Norma de conducta 11-15

En las operaciones de cooperación MPSs compensará cooperantes profesionales de bienes raíces y no se compensan ni ofrecer para compensar, directa o indirectamente, cualquiera de los agentes de ventas, empleados o afiliados con el MPS, sin el previo conocimiento y consentimiento expreso del agente de la cooperación / agente.

Norma de conducta 11-16

MPS, en calidad de sub-agentes o el comprador / representantes de los inquilinos o corredores, no se utilizan los términos de una oferta de compra o contrato de intentar modificar ofrecer el corredor del listado de la indemnización a subagentes o el comprador / representantes de los inquilinos o los corredores, ni hacer que la presentación de un Ofrecemos ejecutar la compra o arrendamiento supeditado a que el corredor del listado de modificar la oferta de indemnización. MPS, en calidad de sub-agentes o como representantes de comprador o arrendatario o corredores, no se intenta extender ofrecer un corredor del listado de cooperación y / o compensación a los corredores de otros sin el consentimiento del corredor del listado.

Norma de conducta 11-18

MPS no utilizará la información obtenida de la lista los corredores a través de ofertas de cooperación hechas a través de servicios de listado múltiple oa través de otras ofertas de cooperación se refieren a 'clientes a otros agentes o para crear comprador / arrendatario relaciones con la inscripción de los corredores corredores lista de clientes, a menos que dicho uso se autorizadas por los corredores de lista.

Norma de conducta 11-19

Signos notificación de propiedades en venta, alquiler, arrendamiento, o de cambio no se incluirá en la propiedad sin el consentimiento del vendedor o arrendador.

Mediación y Arbitraje

Artículo 12

Norma de conducta 12-1

Con el fin de resolver las controversias entre las partes y evitar litigios costosos procedimientos, Propertyshelf delegará un grupo especial de mediación para gestionar la solución de conflictos. El panel se compone de dos socios Propertyshelf, y 3 miembros corredor elegido. Los miembros del corredor son elegidos anualmente, al comienzo del año. Al recibir una queja por escrito por un miembro respecto a las acciones de otro miembro o miembros, ambas partes en la controversia tendrá la oportunidad de presentar su caso ante el panel de la mediación. Si ambas partes acuerdan por escrito a que se adhieran a la autoridad del grupo especial de la mediación, el panel escuchará las declaraciones por ambas partes y recomendar una acción. Si ambas partes aceptan someterse a la decisión del panel de la mediación, el panel escuchará las declaraciones por ambas partes y llegar a una decisión. En los casos en que un miembro del panel de la mediación es parte en una controversia, otra persona accedió a ser independiente por ambas partes, formarán parte de él en su lugar. La negativa a someterse a la autoridad del panel de la mediación sin causa justificada (por ejemplo, conflictos de interés, la expectativa razonable de parcialidad

Si una o ambas partes no están dispuestas a someterse a la decisión del panel de la mediación, el caso será transferido al Centro Internacional de Conciliación y Arbitraje de la Caja Costarricense de la Cámara Americana de Comercio (CICA).

Propertyshelf por lo que requiere que sus miembros se adhieren a la siguiente Cláusula de Arbitraje:

Cláusula de Arbitraje. Cualquier y todas las disputas, reclamaciones, diferencias o controversias que surjan de o en relación con cualquier aspecto de este Acuerdo, su materia de negocios, el rendimiento, la liquidación, la interpretación, validez o cualquier incumplimiento del mismo, será resuelta mediante arbitraje de conformidad con los estatutos de el Centro Internacional de Conciliación y Arbitraje de la Cámara Costarricense-Norteamericana de Comercio (CICA).

Norma de conducta 12-2

En el futuro, Propertyshelf puede optar por poner todos los asuntos de arbitraje y mediación de conflictos bajo la responsabilidad de un ser capaz Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de acciones que la creencia en las normas antes mencionadas y se compromete a cumplir con su propia interpretación razonable de este Código de Ética. En tal caso, Propertyshelf mantendrá la decisión final la toma el poder en cualquier caso en que la asociación aboga por la terminación de una cuenta de usuario, y se mantendrá plenamente informado de todos los procedimientos de arbitraje. Si Propertyshelf cree en cualquier punto de que los valores expresados en este Código de Ética no se respetan, Propertyshelf actuará como asesor de la Asociación, a fin de recordarles sus obligaciones éticas expresadas en este documento.